离我们究竟有多远,楼市之弊不在涨价而在利益

楼市之弊不在涨价而在利益分配不均

每天早上上班时间,北京唐家岭的公交车站是异常的繁忙,因此社区雇用了两人,帮助着把乘客推上车。公交车上更是拥挤不堪,以至于肉体把公交车上机械的门把手挤坏了。

近些年来,随着城镇化的剧烈发展,大城市生活压力越来越大,小城市异军突起,房价、人口老龄化、空巢老人等问题日渐突出,每到年末,“北上广”的“逃离”和“逃回”就会引起大家的热议。

作者:储殷

当然,因此所创造的两个就业岗位并不值得庆幸。公交的繁忙和拥挤虽然也在我们关注之中, 然而问题更多指向的是北京高昂的房价。

近些年来,随着城镇化的剧烈发展,大城市生活压力越来越大,小城市异军突起,房价、人口老龄化、空巢老人等问题日渐突出,每到年末,“北上广”的“逃离”和“逃回”就会引起大家的热议。逃离北上广,被媒体评为2010年房地产十大热词之一,这看似是一个和房地产无关的词汇,但是它是由高房价带来的副产品。逃离北上广折射出一种对于理想与现实的无奈与悲凉。

真正应该引起我们认真思考的是,在房价不断上涨的大势之下,如何合理地分配这一部分的社会红利,以缓解中国社会的民生压力,实现效率与公平的平衡。

网文警醒2011年楼市崩盘

逃离“北上广”,一种社会现象。初被网友广为传颂的是逃离北上广这个网络流行语,也是来源于民间。逃离北上广,即逃离北京、上海、广州、深圳这些一线城市,是在大城市房价居高不下、生活压力持续增长的情况下,在白领中兴起的思潮。要不要逃离生活压力外来人口多的城市,到二三线城市去安放青春,这是两种价值排序,有些人认为中小城市好的人,以降低人生风险为主要目的;认为大城市好的人,以抬高人生收益为目的,选择哪种是性格和每个人具体情况决定的。

近段时间以来,各地楼市调控政策纷纷出台,中国的房价问题再次成了社会之痛。然而坦率来说,把涨价当作楼市之弊,只是一种情绪化的政治正确,它不仅忽视了中国社会所处的历史阶段与现实情境,而且也湮没了真正亟待解决的问题。

近日,网上有一篇《内幕分析!中国房地产崩盘时间表》的文章,将中国楼市与日本楼市崩盘前的情况进行了比较。

逃离北上广的原因

实事求是地讲,中国房价的问题有着复杂的地域性特征,不能笼统地以“畸高”来概括。在“北上广深”房价上涨的同时,大批诸如长春、沈阳、秦皇岛等二三线城市的房价,长期处于较低甚至阴跌的状态。那些哀叹房价高涨、无处安放青春的人们,往往有意无意地忽略了大家只愿意在“北上广深”等一线大城市安放青春的现实。在纽约、莫斯科、伦敦、巴黎这样的大城市,年轻人买房困难是普遍的现实。人人都向往之地,地价昂贵是不是供求关系的必然结果?在这些大城市里,大多数的外地人、年轻人本就是靠租房解决居住问题的。吁求“北上广深”成为人人都可以买房置业的地方,不过是一厢情愿地画饼充饥。

文章认为,朝鲜之战过后,经历了30多年的经济飞涨,日元开始升值,日本政府相应地实施宽松的经济政策,大量的流动性进入楼市和股市,市场疯狂上涨。最终日本楼市、股市相继崩盘,开始陷入经济危机的泥淖。

1、北京、上海、广州的高收入只属于个别少数人,大城市的收益本来是很高的,但现在门槛更高,这缘于外力。

尽管我国的房价机制当中,存在着诸如土地财政、户籍制度等多重弊端,但是对于处在城市化发展中期的中国而言,一线城市的房价上涨,也是社会流动性增强、城市化程度提升、社会经济水平提高的必然结果,而几亿城市居民也因此成了资产不断增值的受益者。在这样一个历史阶段,指望通过降房价来缓解民生问题,有违城市发展的基本规律,也会造成众多城市居民巨大的财产损失。

网络文章回顾日本1985年~1991年楼市的走势,大约经历了几个重要节点:1985年日元开始升值;1986年大量资金进入房地产;1987年日本房价飙升3倍;1988年房价下降、地王拉升房价;1991年房价再次下降、楼市崩盘。

2、在这些一线城市的一套房,到小城城市可买门面,出租价比这些的住宅出租价高很多,买房成为一项风险,是自己赋予的。

真正应该引起我们认真思考的是,在房价不断上涨的大势之下,如何合理地分配这一部分的社会红利,以缓解中国社会的民生压力,实现效率与公平的平衡。从目前中国社会的实际情况来看,主要可以着眼于三个方面:

同样改革开放之后,中国也经历了约30多年的经济飞涨。中国楼市2005年~2008年所经历的情况,与日本惊人的相似。文章认为,从2005年人民币开始升值,2006年同样大量资金进入房地产市场;2007年房价飙升;2008年房价下降、地王频出。因此,该文预测2011年中国楼市也将像日本一样面临崩盘。

3、在这些一线城市发展的空间可塑性不太强,感觉在北京上海等地高学历、有足够的钱、有社会关系的人有发展,其他人都是蚂蚁,人活着不但是要虚名,还要质量。

其一,对于超过合理人均面积的房产,以及因城市拆迁而获得的巨额补偿,应该施加合理的税负,以使社会大众公平分享城市发展红利。

文章认为中国的故事将是20年前日本的简单重复。

购房压力

其二,应该从政府拍卖土地、征收房产税种的收益中,拿出必要资金来兴建较大规模的廉租房、青年公寓等公益物业,以缓解低收入人群、青年群体的居住困境。

一线城市泡沫严重

年轻人与房子的关系是近些年的热点,目前30岁以下的购房人占到了首次贷款置业群体的70%,且这部分人群的贷款需求多集中在80万元以上,购置的房产越来越偏向于大户型房屋。可见以婚房为主体的年轻人购房相当强劲。由于年轻人收入有限,储蓄不足,根据一些调查,举家之力付首付,年轻夫妇还月供是较为普遍的现象。对于这一现象,有人认为与中国的民俗有关,中国文化重视传宗接代,所谓不孝有三,无后为大,房屋作为“生产车间”,被重视似乎也在情理之中。

其三,应该积极疏散城市功能、发展城际交通、完善城郊通勤路线,以使城市居民能够在低价居住地与城区工作地之间便宜通行。

当然,各国国情完全不一样,事情也不会这么简单。而且文章引用的数据也不准确,像房价飙升3倍,是明显的夸大。目前中国的情况,显然也没有这么严重。

当然房价年复一年持续上涨,加上隐约的通货膨胀预期,让许多人产生了房价只升不跌的幻觉,从而宁愿尽快购买。然而,房地产行业和其他经济现象一样也有其周期,《逃不过的经济周期》一书就认为,房地产行业的周期大约在16-18年,屈指数来中国房地产的腾飞也就10年左右,这也导致处于上升轨迹中的国人在只涨不跌中感到恐慌,但是,与年轻人的远大前程相比,房地产的周期又是何其短暂,更不用说一旦周期来临的可能风险了。在当前的房地产热潮中,一种群体无意识,一种在相互刺激下的非理性正在蔓延,总觉得悠悠万事,买房为大。无论是从职业发展出发,还是为了寻找更满意的生活方式,房子都未必是必需品。相反倾其所有地购房却可能限制了选择,影响了发展。

当然,从根本上来讲,要想真正缓解“房价昂贵、居大不易的问题”,还是要解决地区之间、城市之间发展的不均衡,以使社会大众可以就地安居,而不是大量涌入一线城市去寻找机会。

但是文章提出的观点,值得警醒。而北京等一些沿海一、二线城市的房地产泡沫,确实可以与20年前的日本相提并论。

生活方式

任何一个社会在快速发展的过程当中,都必然会出现某种程度的社会撕裂,一线城市房价高涨,其实就是这种撕裂的体现。要缓解撕裂的痛苦,不是意气用事地打压房价就能实现的——以往的种种调控也说明,打压不解决根本问题。房价的高涨也是社会财富增值的体现,关键在于财富怎么分配,利益如何平衡。中国社会终究会在城市化的过程当中,找到适合自己的中庸之道。

衡量一个国家或地区的房地产市场是否存在泡沫有三个重要指标,首先是租售比和房价收入比,这两指标分别反映了房屋出租多久能收回购房成本以及购房成本等于多少年的城市居民家庭年收入,另外还有一个重要指标是房屋的空置率。

在快节奏的工作与高压力的生活下,越来越多的上海白领觉得自己身心俱疲,却找不到目标。为了消除焦虑、减缓压力,一些白领索性辞去工作,移居到其他城市,寻找另一种相对轻松的生活方式,俗话说:水往低处流,人往高处走。在国内,很多人心目中所向往的“高处”无疑是北京、上海这样的大城市。原因无他,这些一线大城市不仅是全国性的经济、文化中心,还能提供其他地方难以比拟的就业和发展机会。

(作者为国际关系学院副教授、中国与全球化智库研究员)

根据去年底的数据,北京住宅平均年租售比46.5,部分地区超过了60。今年房市依然火爆不减,虽然我们没有4月份的数据,但根据房价上涨的趋势,现在的年租售比应该接近或超过50的水平了,已经达到了东京1987年的水平。如果完全重复东京的轨迹,那么北京房价还有一两年的时间继续上涨。随后就会进入下跌通道,直至恢复到世界大城市平均水平1:22的年租售比左右。

那些有志于追求精彩人生、实现远大理想的年轻人,纷纷绞尽脑汁要在这些大城市里扎下根来,希望通过奋力打拼获取一片属于自己的天空。可是,面对大城市的工作和生活压力,一些白领们却选择了逃离,在一家大设计院工作的一位白领曾诉说心中的矛盾和烦恼。他几乎被当时所从事的那份收入丰厚的工作压垮。工作带来的过大劳动强度和心理压力,使他几乎从没有休过一个双休日,也难得睡上一个安稳觉,甚至身体不适时也不敢请假去就医,经常处于易怒、烦躁中。他正在和女友谈婚论嫁、计划在市区买房置业,这使得他没有勇气辞职去尝试压力较小、收入较低的工作。

从统计的角度看,世界22个主要大城市的年租售比均值为22.33,而标准方差为8.33,北京目前的年租售比处于偏离平均值3个方差的水平左右,已经是极端的异常了。而更让人忧心的是,这个年租售比还在顽强攀升。

工作压力

房价的收入比,就北京来讲,虽然不同的统计口径出来的数字并不一致,有一个口径去年8月就已经高达27倍,现在应该已接近30倍左右,但也有人说在20倍左右。无论哪个数据,都已超常,一般来讲,合理的房价收入比在4~6倍之间,目前北京市的房价收入都已经是国际平均水平4~5倍。

如今,年轻白领因为工作压力过大而损害了健康甚至猝死的现象不断增多,已经成了一种社会病。各个大中城市尤其是北京、上海等一线城市,高得惊人的房价丝毫没有松动的迹象。年轻人的各种生活成本日益上升,而就业机会却相对减少,激烈的社会竞争有增无减,这些客观因素导致很多年轻人无从选择。于是“逃离”的人越来越多。但可以预见的是,那些不堪大城市生活压力却下不了决心离开的人其实更多,而梦想到北京、上海等一线城市发展的年轻人,就更海了去了。尽管未来这些一线城市的生活、工作压力有增无减,更多的人还是会选择挤进来。不是这些人抗压能力更强或者对自己的身心健康毫不在意,而是因为区域经济发展严重失衡、各种资源过度向一线城市集中,那些在小地方受制于机会稀缺、关系至上的人们,势必将源源不断地涌向京沪等大城市。

统计数据还显示,全国660个城市有6540万套住宅是空的,这6540万套住宅是可供2.6亿人居住的。而且这还是一个全局性的数据,不仅仅限于一线城市,还包括二三线城市。一般来讲,空置率超过10%,就是房地产业泡沫的预兆。

面对一线城市过于激烈的社会竞争及过大的生活压力,移居到其他更宜居的中小城市或许是一种很不错的选择。但是,在我们的整个社会状况得到根本性改变之前,生活压力损害年轻人身心健康的状况其实无处不在。大城市有大的难处,小城市也有小的烦恼,终究无处可逃。

让人担忧的是,泡沫还将进一步吹大。

专家解读

泡沫越大,破灭时也会更瞩目。对比日本的数据,市场普遍看好当下楼市的预期只能是一个更危险的信号。 现在虽然泡沫还是局部性的,相对集中在沿海的一线城市。但是一旦爆发, 后果也是不堪设想。在改革开放的历史上,有过房地产泡沫破裂的例子。邓小平南巡之后,海南的房地产就形成了一个泡沫,破灭之后, 海南经济一蹶不振10来年。

复旦大学人口研究所教授任远认为,一线城市过高的生活成本和竞争压力,使“移民”环境恶化,导致青年人幸福感降低,引发部分人“逃离”。中国城市发展研究会2009年的相关城市排名也印证了这一观点。虽然在“城市综合竞争力排名”中,北京、上海、广州等一线城市全部居于前列,但在“最具幸福感城市排名”中却集体“落榜”。

虽然眼前高涨的预期, 谈泡沫破裂似乎有些缥缈,但当政者绝不可忽视其风险。而且确有资金以此作为一个切实的投资机会。

任远介绍说,城市化过程中“移民”环境恶化,有着一定的人口学背景。上世纪70年代到90年代,新出生人口数从1600万增加到2500万,这种递增趋势,使社会竞争逐年加剧,教育、卫生、就业和保障等公共服务供给压力不断增大。特别在快速的城市化过程中,一线城市的“移民”环境恶化更加明显。任远说,近年来一线城市的房价上涨尤其明显,大量人口涌入一线城市,但城市的公共服务没有同步发展,教育、医疗等公共资源提供不足,尤其是向中低收入人群、流动人口提供不足,青年人要在一线城市安居乐业变得越来越难。

据《投资者报》记者所接触到的一个有数百亿人民币资金规模的海外投机资金,就在长线布局,博中国楼市泡沫破裂和人民币长期贬值。他们认为人民币现在将开始进入升值通道,会助涨国内资产价格,房价能创新高。判断这两年将会有剧烈泡沫。美元指数可望重新上120点,时间大约在2012年。如此美元对国际主要货币有较大升值,而人民币对美元又有所升值,则产品价格上涨、出口锐减。最后是人民币贬值、楼市泡沫破裂。

国务院发展研究中心企业所副研究员许召元认为,部分青年“逃离北上广”,其实是城市经济发展到一定阶段的体现。由于一线城市拥有更多的工作机会、更高的生产效率,人才向一线城市聚积。但当城市经济发展到一定阶段,大城市“拥挤”现象越来越严重,生活成本、生产成本越来越高。这时候企业开始向成本更低的地区进行转移,导致经济开始向其他地区扩散,部分人才也因不能负担大城市昂贵的生活成本而向中小城市转移。

他们从去年底开始,计划用一年时间在上涨中全部出掉手中的资产,打算在泡沫期做空,然后持有现金在未来几年困难期买入国内产业。

逃离北上广,路又在何方?

当然他们的资产主要集中在沿海一线城市,因此也主要是针对一线城市的泡沫而言。

曾是广大年轻一代首选的北京、上海、广州等一线城市,楼价高涨、交通堵塞、生活压力加剧,愈来愈多的白领选择离开,去二三线城市打拼,却失望地发现,那里楼价涨了,空气污染了,塞车也成家常便饭了,“城市病”在这些中小城市正迅速复制。在城市化的大潮下,何处才可安放青春?

这样的情景,似乎又是当年高盛在日本,以及索罗斯在东南亚的资金搏杀情景的重演。

在一些资源、机会、公共服务完全不能与大城市同日而语的二、三线城市,这些年轻人真的能够逃向幸福与美好吗?对此,中国人民大学教授张鸣指出:回到家乡,由于父母无权无势,更是死路一条。在一个故乡早已沦陷的时代,那些逃离了一线城市的人们,又将如何逃离家乡的现实积弊?

整体情况好于日本

假如那些逃离者真的是出于一种自主的理性选择,那么我们应认同这些选择。但是对这样一个族群而言,“逃离”已根本不是一种选择,因为除此之外,他们别无选择。一份来自网络的统计数据显示,有54.7%的80后选择“逃离北上广”,其最直接原因是由于一线城市飞涨的房价;31%的“逃离者”则认为由于户籍制度的束缚,在一线城市存在社会保障制度不公的现象。

网络的文章把中国与日本进行了简单的类比。其观点值得借鉴, 但是具体分析的深度和细节还有待商榷。

退居二三线城市、甚至是到农村发展,但问题是,这些地方到底有没有发展?个人的发展与成功固然与个体的努力程度有关,但面对一个青年群体,是否依靠凭借直觉,或者几个个例就可以做出判断来说明这是合理的?早在杨澜劝“蚁族”去二三线城市就业的时候,就有人站出来回击:小城市,要靠爹。资源分配的失衡,中小城市的官僚、人情与僵化的体制,早就决定了一个年轻人的前途。在中国各种资源分布都极不平衡的现实下,我们似乎也可以预料到逃离北上广之后的结果或者也实在只有两条路:不是堕落,就是回来,当然,我们也不能排除他们会有另一番美丽的风景。

日本地少人多,居民大多集中在主要的城市圈。中国虽然人口更多,但是人口密度比日本小多了,而且一线城市的人口占全国人口的比例也相对小多了。因此拿全国的情况与日本相比,并不合适。目前看,中国的泡沫主要集中在一线城市和沿海的二线城市。

一位网友说,一个国家的发展应该是以中小城市发展为导向的。当前最重要的是解决产业布局问题、产业结构问题、产业调整问题,让资源分配更加合理。唯有这样,“逃离北上广”才会意味着幸福回归。

从宏观因素看,中国的房价还得到了人口红利和城镇化的支持。中国人口增长的高峰大约是在2030年,也就是说,还有大约20年的时间,对住宅的总需求会不断增长。但也要看到随着人口增长减缓,老龄化趋势加速,人口红利的影响在迅速的消减以至于转向负面。

更有网友以自己的亲身经历赞同“逃回北上广”资源分配与体制问题是阻碍他们回老家去的两大绊脚石,“曾记得有一年回家办事,那帮拿着纳税人钱的家伙,上班时间在办公室打牌,问个事也不理。这种地方如何能治理好?如何吸引资本来投资?又让我如何从大都市撤离?”

影响更大的是城镇化因素。日本在上世纪80年代城市化水平就已经在80%左右,城市化开始放缓。一般而言,城市化开始放缓之后2~4年,房地产业也随之回落。

“中小城市的生活成本其实并不低,别看物价低,办个厂天天有人来你这儿整点油水。一线城市相对来说给人一种公平的感觉,大家做事一般都能按规定办事,而在小地方办个屁大点的事都要托关系走后门还要送礼。”不管在哪个地方工作生活,只要这个地方能够实现一个人的梦想,那它就是你的桃花源 。而目前桃花源的建成还依赖于资源更加合理地分配。

1992年实施市场经济以来,我国的城镇化水平平均每年提高1.13%。中国2009年的城镇化水平才46.6%。按照这个速度,要提高到后工业化阶段的80%的水平,中国还有大约30年时间能享受着显著的城镇化的红利。这30年里, 将有5亿~6亿农村人口向城镇转移,这也是未来宏观经济、房地产的重要推力。

现在面临的已经不是有没有自信这么一个浮浅在表面的问题了,城市化的加剧,很多人都因为北上广这样的大城市而成风前往,却在前往之前没有真正去预测或者说是去考量一下自己是否适合这样一个高速发展的社会环境,在这样的大城市中的确没错,它所提供的无论是就业机会,还是其他上面的服务都是其他级别的城市所无法比拟的。但是它的局限性在于,它的发展过快过于畸形,不是按照一个城市的正常进程来进行演化的,是在大量的政治经济辅助政策下所形成的,这就使得这样的一类城市有了它的致命伤功能过多,而没有专一性。不得不说在这上面国外要做的远比中国好得多得多,国外的城市分工明确,使得他们在面临城市各项问题时,解决的策略要简单得多。

政府应在利、义之间做出取舍

逃离之后再逃回

即使在一二线城市,政府如真想解决房价高昂的问题,也不是没有办法。比如说,通过小产权房还是差别税收货币政策,都是有望实现房价平稳。问题是政府在“利”和“义”之间必须做出取舍,如果既要获取巨额土地利益,同时又想占据道德的制高点,那就很难实现。

逃离“北上广”的浪潮还未散去,在二三线城市的年轻人又开始逃回“北上广”。在一线城市工作过的人,虽然面临着高昂的房价,无处不在的户口歧视,但往往回到家乡后无法适应城市间的巨大落差。

就拿小产权房来说,既然土地是集体所有,政府也允许土地流转、经营,那在集体所有的约束下,法理上并没有放开小产权房的障碍,真正的障碍就在于利益。

“北上广”或许是他们心中永远的心结:欲走还留,纠结其中,离开之后又分外想念。一年前,他们无奈而又痛楚地离开了这些光芒万丈的大都市,有人称他们是“逃离北上广”;而今,他们中的一些人又从二线城市杀回来了,仍带着些无奈,还有那么一丝的痛楚,更多的是对梦想的坚持,对生活的期待。

其实北京近郊类似唐家岭这样的集体土地还很多,如果对小产权房进入市场进行疏导,北京五环附近的房价立即可以平稳回落。

一年乃至更早以前,或主动或被动“逃离北上广”的年轻人,在经历了家乡等二三线城市的事业挫折特别是“拼爹失败”后,被迫返回北上广。随着内地经济和社会的发展,原先单向输出的农民工已经出现显著的回流趋势,珠三角等地越来越频繁的面临“用工荒”;报道感慨,“当中国经济增长全面扩散时,去沿海还是留内地,习惯漂泊异乡的农民工开始用脚投票”。

有传言说,小产权房将在唐家岭破题启动。但是去年全国土地收入1.4万亿元,其中是政府拿2元钱,拆迁、补助农民1元钱。这个巨大的利益之下,可以想象本来可以不复杂的小产权房会“被复杂化”。而唐家岭的“蚁族”也表示,他们不需要昂贵的“被改善”。

故乡是每一个人永久的思念,但也是永远都回不去的地方。逃离北上广回到家乡,父母送上安慰,朋友给与鼓励,会让人感到无比的温暖,但很快,现实将会把人激醒。由于眼界和观念的不同,你会发现自己和周围的环境以及人格格不入;如果没有关系,没有后门,你会发现找个理想的工作真的很难;假如你去找工作,你会发现有编制的单位很难进,而没编制的工作又很少。

唐家岭的白领应该都是未来的中产阶级,成为社会的中坚力量,如果他们都无望购置家业,就更别提在城市打工的农民工了。

工作机会少,干事要拼爹,观念不合拍,让不少“逃离北上广”的人身在故乡为异客,自己的逃离之地反倒更觉亲切。于是,很多人带着无限的失望再次回到那个他们内心有些“恐惧”的地方,重新来过。大城市相对的公平,更多的机会,给了他们一个回归的理由,尽管这看起来像自我安慰。

逃离有逃离的无奈,回来有回来的苦楚。逃离或者逃回都是个人的选择,但他们奔波的足印,留下了这一代人的生存轨迹。他乡无法融入,故乡无法接纳,身在何处都是客,这不是一个人的悲剧,而是时代的悲剧。

谁喜欢漂泊,谁不爱家乡,但发展的不平衡,机会的不均等,不背井离乡,外出闯荡,就只能困守贫寒,去当“穷二代”。谁喜欢飘泊不定,谁不渴望家的温暖,但自闭的城市,疯长的房价,让白手拼搏的人看不到希望的明天。

逃离也罢,逃回也好,心安之处是故乡。但要心安,不能仅靠个人的奋斗和修养,还要靠社会创造条件,给予呵护。冯唐易老,青春易逝,不能让理想的青年和青年的理想如南飞的乌鹊,绕树三匝,无枝可依。

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