珠宝首饰,投资性房地产

  第十三条  注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当知晓评估对象对应的是个别建筑物单元,还是多个建筑物单元及其附属设施共同构成的一个整体。

  第二十七条 当评估对象存在产权瑕疵且该瑕疵事项可能对投资性房地产的公允价值产生重大影响时,注册资产评估师应当对该瑕疵事项及其影响进行披露并提请评估报告使用者予以关注。

发文单位:财政部

  (七)是否存在缺失产权文件等方面的瑕疵或重大限制。

  第十一条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当对投资性房地产进行现场调查,明确投资性房地产的实物状况、权益状况和区位状况。

  第十三条企业有确凿证据表明房地产用途发生改变,满足下列条件之一的,应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产:

  (四)评估方法的选择过程和依据,评估方法的具体运用;

  第十六条 注册资产评估师运用市场法评估投资性房地产时,应当建立价值可比基础,细化相关比较因素,包括交易情况、交易日期、容积率、使用年期、面积、具体位置、经营业态和所带租约等,明确相关指标参数内涵。

  采用成本模式计量的建筑物的后续计量,适用《企业会计准则第4号——固定资产》。

  附件:1. 投资性房地产评估指导意见

  第二十一条 注册资产评估师采用市场法和收益法评估投资性房地产时,评估结论通常包括土地使用权价值。

  (三)采用公允价值模式的,公允价值的确定依据和方法,以及公允价值变动对损益的影响。

  第九条  注册资产评估师应当提醒委托方根据会计准则的相关要求,合理确定评估基准日。评估基准日可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等。

执行日期:2010-7-1

  第十七条 当投资性房地产被处置,或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时,应当终止确认该项投资性房地产。

发布日期:2009-12-18

  注册资产评估师应当关注投资性房地产评估的复杂性,根据自身的专业知识和经验,审慎考虑是否有能力承接投资性房地产评估业务。

  第九条 企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,但本准则第十条规定的除外。

  第三条  本指导意见所称投资性房地产评估,是指按照《以财务报告为目的的评估指南(试行)》要求,对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算,并发表专业意见的行为和过程。

  投资性房地产的净收益是指租金中直接归属于评估对象所对应的房地产权益部分,不包括物业管理费、代垫水电费等其他项目,并应当恰当考虑免租期和租金收取方式的影响。

  (四)自用建筑物停止自用,改为出租。

  第三章 评估对象

  (一)评估对象的具体描述,包括总体情况和主要特点等;

  (二)自行建造投资性房地产的成本,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

  第十条  注册资产评估师应当知晓,当符合会计准则计量属性规定的条件时,会计准则中的投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值。

  第六章 附则

  (二)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

     2. 资产评估准则——珠宝首饰

  注册资产评估师应当关注租约的合法、有效性,了解实际履行状况。对合法、有效并实际履行的租约,预测未来净收益所使用的租约期内的租金应当采用租约所确定的租金,租约期外的租金应当采用正常客观的租金。当约定租金与市场租金水平存在较大差异时,应当分析其原因,并进行充分披露。

  第十九条 企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息:

  第一条  为规范注册资产评估师执行投资性房地产评估业务行为,维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益,根据《资产评估准则──基本准则》、《资产评估准则──不动产》和《以财务报告为目的的评估指南(试行)》,制定本指导意见。

  注册资产评估师应当要求委托方对投资性房地产的权属做出承诺,并对权属资料进行必要的查验。

  第五条 下列各项适用其他相关会计准则:

  第五章 评估披露

  第四条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当遵守本指导意见。

  第六章 披露

  第八条  注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当与企业和执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通,了解其因遵循相关会计准则的具体要求而提出的具体意见和建议,并分析这些意见和建议对评估业务的影响。

  第十四条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当根据评估对象的具体情况、资料收集情况和数据来源等相关条件,恰当选择评估方法。

  第十条 有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的,应当同时满足下列条件:

  第十九条  注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时,应当根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数,及有关法律、法规的规定,合理确定收益期限。

  第十二条 注册资产评估师应当知晓会计准则中投资性房地产的分类,并参照以下会计准则的要求,明确评估对象:

  第四章 转换

  第六章 附则

  第二十二条 注册资产评估师采用市场法和收益法评估投资性房地产时,应当排除特殊交易情况的影响,包括非常规的融资、售后租回、特殊对价或折让等。

文  号:财会[2006]3号

  (三)已出租的建筑物,是指企业拥有产权的、以经营租赁方式租出的建筑物,包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。

  第二章 基本要求

  (二)投资性房地产的租金收入和售后租回,适用《企业会计准则第21号——租赁》。

  第二十二条  注册资产评估师采用市场法和收益法评估投资性房地产时,应当排除特殊交易情况的影响,包括非常规的融资、售后租回、特殊对价或折让等。

  (二)持有并准备增值后转让的土地使用权,是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地,不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

  (一)投资性房地产开始自用。

执行日期:2009-12-18

  第二十八条 本指导意见自2010年7月1日起施行。

  第十二条 企业对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的,应当作为会计政策变更,按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。

  为规范注册资产评估师执行资产评估业务行为,维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益,中国资产评估协会制定了《投资性房地产评估指导意见(试行)》和《资产评估准则——珠宝首饰》,现予以发布,自2010年7月1日起施行。

  (三)价值类型的定义及其与会计准则的对应关系;

  (二)持有并准备增值后转让的土地使用权。

  第十二条  注册资产评估师应当知晓会计准则中投资性房地产的分类,并参照以下会计准则的要求,明确评估对象:

  (六)关键性评估参数的来源、依据和测算过程等;

  第二条 投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。

  第二十八条  本指导意见自2010年7月1日起施行。

美高梅官方网站,  (七)是否存在缺失产权文件等方面的瑕疵或重大限制。

  第五章 处置

  第二十七条  当评估对象存在产权瑕疵且该瑕疵事项可能对投资性房地产的公允价值产生重大影响时,注册资产评估师应当对该瑕疵事项及其影响进行披露并提请评估报告使用者予以关注。

  第二十四条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当在履行必要的评估程序后,根据《资产评估准则──评估报告》、《资产评估准则──不动产》和《以财务报告为目的的评估指南(试行)》编制并由所在评估机构出具评估报告,进行恰当披露。

  第八条 与投资性房地产有关的后续支出,满足本准则第六条规定的确认条件的,应当计入投资性房地产成本;不满足本准则第六条规定的确认条件的,应当在发生时计入当期损益。

  第十一条  注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当对投资性房地产进行现场调查,明确投资性房地产的实物状况、权益状况和区位状况。

  注册资产评估师应当关注已出租的建筑物的会计核算中是否包含建筑物所对应的土地使用权。如果会计核算不包含土地使用权,应当提请企业管理层重新分类,或者在评估结论中扣除土地使用权的价值,并在评估报告中进行必要的披露。

  (二)作为存货的房地产。

  第十四条  注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当根据评估对象的具体情况、资料收集情况和数据来源等相关条件,恰当选择评估方法。

  第二条 本指导意见所称投资性房地产,是指《企业会计准则第3 号──投资性房地产》及其应用指南所称的投资性房地产,即企业为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。

  第四条 下列各项不属于投资性房地产:

  请各协会将上述资产评估准则转发评估机构,组织评估机构和注册资产评估师进行学习和培训,并将执行过程中发现的问题及时上报中国资产评估协会。

  第十九条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时,应当根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数,及有关法律、法规的规定,合理确定收益期限。

发布日期:2006-2-15

  (一)已出租的土地使用权,是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式租出的土地使用权。

  (二)评估对象的权属状况、使用状况及租约信息;

  第一条 为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露,根据《企业会计准则——基本准则》,制定本准则。

  第五条  注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当恪守独立、客观、公正的原则,勤勉尽责,保持应有的职业谨慎,不得出现对评估结论具有重要影响的实质性疏漏和错误,不得以预先设定的价值作为评估结论。

  (三)已出租的建筑物,是指企业拥有产权的、以经营租赁方式租出的建筑物,包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。

  (一)投资性房地产的种类、金额和计量模式。

  投资性房地产的净收益是指租金中直接归属于评估对象所对应的房地产权益部分,不包括物业管理费、代垫水电费等其他项目,并应当恰当考虑免租期和租金收取方式的影响。

  第六条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当具备投资性房地产评估相关专业知识和相应的评估经验,具备从事投资性房地产评估的专业胜任能力。

  第六条 投资性房地产同时满足下列条件的,才能予以确认:

  (五)评估假设,主要包括:已签租约是否合法、有效;已签租约是否实际履行,是否会改变和无故终止;已出租建筑物的经营业态是否会发生重大改变;

  第十条 注册资产评估师应当知晓,当符合会计准则计量属性规定的条件时,会计准则中的投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值。

  第十一条 采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

  (一)评估对象的具体描述,包括总体情况和主要特点等;

  (五)评估假设,主要包括:已签租约是否合法、有效;已签租约是否实际履行,是否会改变和无故终止;已出租建筑物的经营业态是否会发生重大改变;

  第七条 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

  第二条  本指导意见所称投资性房地产,是指《企业会计准则第3 号──投资性房地产》及其应用指南所称的投资性房地产,即企业为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。

  第二十六条 注册资产评估师在评估报告中应当重点披露以下内容:

  (一)自用房地产,即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

  第四章 评估方法

  第四章 评估方法

执行日期:2006-2-15

发文单位:中国资产评估协会

  第十八条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时,应当关注投资性房地产现有租约条款对公允价值的影响,包括租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件。

  (一)外购投资性房地产的成本,包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

  2010年7月1日起,中国资产评估协会2003年发布的《珠宝首饰评估指导意见》同时废止。

  第七条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当充分理解相关会计准则的要求、评估对象在企业财务报告中的核算和披露要求,并提请企业管理层按其经营意图以及会计准则的规定对投资性房地产进行恰当分类。

  第二章 确认和初始计量

文  号:中评协[2009]211号

  第八条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当与企业和执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通,了解其因遵循相关会计准则的具体要求而提出的具体意见和建议,并分析这些意见和建议对评估业务的影响。

  已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。

  附件:

  第十七条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时,应当对企业来自于投资性房地产的租金收益,以及当期产生的相应费用进行分析,合理判断租金收益与相应费用的匹配性,合理确定净收益。

  第三章 后续计量

  第二十四条  注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当在履行必要的评估程序后,根据《资产评估准则──评估报告》、《资产评估准则──不动产》和《以财务报告为目的的评估指南(试行)》编制并由所在评估机构出具评估报告,进行恰当披露。

  第十三条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当知晓评估对象对应的是个别建筑物单元,还是多个建筑物单元及其附属设施共同构成的一个整体。

  (一)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;

  (二)持有并准备增值后转让的土地使用权,是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地,不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

  第二十五条 注册资产评估师应当在评估报告中披露必要信息,使评估报告使用者,包括企业管理层和执行审计业务的注册会计师等,完整了解评估过程、合理理解并恰当使用评估结论。

  (三)自用土地使用权停止自用,用于赚取租金或资本增值。

  第二章 基本要求

  (一)已出租的土地使用权,是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式租出的土地使用权。

  采用成本模式计量的土地使用权的后续计量,适用《企业会计准则第6号——无形资产》。

投资性房地产评估指导意见(定稿)

  第一章 引言

  (三)已出租的建筑物。

  第六条  注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当具备投资性房地产评估相关专业知识和相应的评估经验,具备从事投资性房地产评估的专业胜任能力。

  第十五条 注册资产评估师运用市场法评估投资性房地产时,应当收集足够的同类或者类似房地产的交易案例,并对所收集的信息及其来源进行审慎分析。在选用交易案例时应当关注案例的可比性,重点分析投资性房地产的实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件。

  (二)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

  第四条  注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当遵守本指导意见。

  第九条 注册资产评估师应当提醒委托方根据会计准则的相关要求,合理确定评估基准日。评估基准日可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等。

  (四)房地产转换情况、理由,以及对损益或所有者权益的影响。

  (二)评估对象的权属状况、使用状况及租约信息;

  第二十三条 注册资产评估师运用市场法和收益法无法得出投资性房地产公允价值时,可以采用符合会计准则的其他方法。如果仍不能合理得出投资性房地产公允价值,经委托方同意,还可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值,得出价值分析结论,并提醒评估报告使用者关注公允价值评估结论和价值分析结论的区别。

  (二)采用成本模式的,投资性房地产的折旧或摊销,以及减值准备的计提情况。

  注册资产评估师应当要求委托方对投资性房地产的权属做出承诺,并对权属资料进行必要的查验。

  第一条 为规范注册资产评估师执行投资性房地产评估业务行为,维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益,根据《资产评估准则──基本准则》、《资产评估准则 ──不动产》和《以财务报告为目的的评估指南(试行)》,制定本指导意见。

  第十八条 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损,应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

  中国资产评估协会
二○○九年十二月十八日

  当出租建筑物的附属设备和设施是租金收入所对应出租资产的组成部分时,注册资产评估师应当合理考虑该设备和设施对投资性房地产价值的影响。

  (一)已出租的土地使用权。

  第一章  引言

  第三章 评估对象

  (一)企业代建的房地产,适用《企业会计准则第15号——建造合同》。

  第二十三条  注册资产评估师运用市场法和收益法无法得出投资性房地产公允价值时,可以采用符合会计准则的其他方法。如果仍不能合理得出投资性房地产公允价值,经委托方同意,还可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值,得出价值分析结论,并提醒评估报告使用者关注公允价值评估结论和价值分析结论的区别。

  (四)评估方法的选择过程和依据,评估方法的具体运用;

  投资性房地产应当能够单独计量和出售。

  当出租建筑物的附属设备和设施是租金收入所对应出租资产的组成部分时,注册资产评估师应当合理考虑该设备和设施对投资性房地产价值的影响。

  第五章 评估披露

  (三)以其他方式取得的投资性房地产的成本,按照相关会计准则的规定确定。

  注册资产评估师应当关注已出租的建筑物的会计核算中是否包含建筑物所对应的土地使用权。如果会计核算不包含土地使用权,应当提请企业管理层重新分类,或者在评估结论中扣除土地使用权的价值,并在评估报告中进行必要的披露。

发布日期:2009-12-18

  (一)与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业;

  (六)关键性评估参数的来源、依据和测算过程等;

发文单位:财政部

  (二)作为存货的房地产,改为出租。

  注册资产评估师应当关注投资性房地产评估的复杂性,根据自身的专业知识和经验,审慎考虑是否有能力承接投资性房地产评估业务。

  第三条 本指导意见所称投资性房地产评估,是指按照《以财务报告为目的的评估指南(试行)》要求,对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算,并发表专业意见的行为和过程。

  第十四条在成本模式下,应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

  各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会(注册会计师协会):

  第二十条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时,应当合理确定折现率。折现率应当反映评估基准日类似地区同类投资性房地产平均回报水平和评估对象的特定风险。折现率的口径应当与收益口径保持一致,并考虑租约、租期、租金等因素对折现率选取的影响。

  第十五条 采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

  第二十六条  注册资产评估师在评估报告中应当重点披露以下内容:

发文标题:投资性房地产评估指导意见(试行)

生效日期:1900-1-1

  (三)价值类型的定义及其与会计准则的对应关系;

  第五条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当恪守独立、客观、公正的原则,勤勉尽责,保持应有的职业谨慎,不得出现对评估结论具有重要影响的实质性疏漏和错误,不得以预先设定的价值作为评估结论。

  第三条 本准则规范下列投资性房地产:

  第二十五条  注册资产评估师应当在评估报告中披露必要信息,使评估报告使用者,包括企业管理层和执行审计业务的注册会计师等,完整了解评估过程、合理理解并恰当使用评估结论。

  第一章 总则

  第十八条  注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时,应当关注投资性房地产现有租约条款对公允价值的影响,包括租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件。

  第十六条 自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,投资性房地产按照转换当日的公允价值计价,转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入所有者权益。

  第七条  注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当充分理解相关会计准则的要求、评估对象在企业财务报告中的核算和披露要求,并提请企业管理层按其经营意图以及会计准则的规定对投资性房地产进行恰当分类。

  (五)当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。

  第二十条  注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时,应当合理确定折现率。折现率应当反映评估基准日类似地区同类投资性房地产平均回报水平和评估对象的特定风险。折现率的口径应当与收益口径保持一致,并考虑租约、租期、租金等因素对折现率选取的影响。

  第十六条  注册资产评估师运用市场法评估投资性房地产时,应当建立价值可比基础,细化相关比较因素,包括交易情况、交易日期、容积率、使用年期、面积、具体位置、经营业态和所带租约等,明确相关指标参数内涵。

  第十七条  注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时,应当对企业来自于投资性房地产的租金收益,以及当期产生的相应费用进行分析,合理判断租金收益与相应费用的匹配性,合理确定净收益。

  第二十一条  注册资产评估师采用市场法和收益法评估投资性房地产时,评估结论通常包括土地使用权价值。

  第十五条  注册资产评估师运用市场法评估投资性房地产时,应当收集足够的同类或者类似房地产的交易案例,并对所收集的信息及其来源进行审慎分析。在选用交易案例时应当关注案例的可比性,重点分析投资性房地产的实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件。

  注册资产评估师应当关注租约的合法、有效性,了解实际履行状况。对合法、有效并实际履行的租约,预测未来净收益所使用的租约期内的租金应当采用租约所确定的租金,租约期外的租金应当采用正常客观的租金。当约定租金与市场租金水平存在较大差异时,应当分析其原因,并进行充分披露。

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